Compraventas inmobiliarias con préstamo hipotecario: nuevos plazos y formalidades a tener en cuenta

El pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de préstamo inmobiliario.

Dicha ley establece determinadas normas de protección de las personas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos hipotecarios.

Esta ley regula de forma detallada la fase precontractual con la entidad de crédito que concederá el préstamo. El objetivo es de garantizar que la persona que solicita el préstamo (prestatario) tenga la información necesaria para poder comprender perfectamente la carga económica y jurídica del préstamo.

La ley también atribuye a los notarios una función de asesoramiento y control, debiendo aclarar al prestatario todas aquellas dudas que el contrato le pudiera suscitar. El Notario deberá comprobar que se cumplen los plazos y requisitos que permiten considerar cumplido el principio de transparencia material por parte de la entidad de crédito.

Todo ello conlleva que, a partir de ahora, antes de firmar la escritura de formalización del préstamo hipotecario, se deban respetar una serie de plazos (i) y cumplir una nueva formalidad (ii).

(i) Por lo que se refiere a los plazos, hay que señalar que la ley exige que se entregue al prestatario una serie de documentación y ello con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato de préstamo. La documentación en cuestión es necesaria para que el prestatario pueda proceder a un estudio exhaustivo del contrato antes de tomar la decisión de contratar el préstamo.

Esta documentación consiste en la Ficha Europea de Informalización Normalizada (FEIN); la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE); un documento separado acerca del interés variable con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés; una copia del proyecto de contrato (con el desglose de todos los gastos asociados a la firma); una manifestación firmada por el prestatario en la que declare haber recibido la documentación y que se le ha explicado su contenido.

(ii) Por lo que se refiere a la nueva formalidad que debe cumplirse, se trata del acta de comprobación de transparencia material que debe firmarse ante Notario. El Notario, previa verificación de la documentación entregada, deberá otorgar un acta, como muy tarde el día anterior al de la firma del contrato, en la que haga constar el cumplimiento de los plazos, cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el Notario. Además el prestatario deberá responder en presencia del Notario a un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.

Cabe decir que si bien esta nueva ley responde a la necesidad de transponer una Directiva comunitaria (Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014), también quiere proteger al prestatario y, de forma indirecta, evitar o disminuir el número de litigios contra entidades de crédito por comercializar determinados productos bancarios.