Les baux commerciaux en Espagne, comment ça marche ?

 Le régime des baux commerciaux en Espagne est très différent de celui des baux commerciaux en France. Il s’agit d’un régime beaucoup plus flexible, laissant libre champ à la liberté contractuelle, mais qui ne confère pas au preneur une protection aussi importante qu’en France.

Les baux commerciaux en Espagne sont régis par une loi spéciale qui est la loi des baux urbains (« Ley de Arrendamientos Urbanos » nº 19/1994, de 24 de novembre), dite « L.A.U. ».

Il est clairement indiqué dans cette loi que le régime applicable aux baux commerciaux est, dans un premier temps, ce que prévoient les parties dans le bail (sauf en ce qui concerne le dépôt de garantie qui est d’ordre public), puis ce que prévoit le Titre III de la L.A.U. et subsidiairement le code civil espagnol.

Le mot d’ordre est donc « liberté contractuelle » pour les baux commerciaux, le Titre III de la L.A.U. ne comprenant que 7 articles dont la plupart se réfère aux articles applicables aux baux d’habitation.

Voici les points les plus importants à retenir :

1. La durée: la durée est librement pactée entre les parties en Espagne (le système 3-6-9 n’existant pas) ainsi que les modalités de résiliation du bail.

En pratique, il est difficile de négocier un bail d’une durée supérieure à 10 ans compte tenu qu’actuellement le marché immobilier est très instable en Espagne et que les bailleurs ne veulent pas prendre le risque de s’engager sur du long terme sans pouvoir augmenter le loyer.

2. Le loyer: le loyer est librement fixé entre les parties et souvent soumis à la variation d’un indice. Les règles de déplafonnement du loyer et la notion de valeur locative n’existent pas en droit espagnol.

Attention, le moindre retard dans le paiement du loyer permet au bailleur d’engager une procédure judiciaire d’expulsion. Il est donc important d’être vigilant dans le respect des délais de paiement prévus au bail.

3. Le dépôt de garantie: pour les baux commerciaux, la loi exige un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer. C’est la seule disposition d’ordre public en Espagne. Ce dépôt de garantie doit être déposé par le bailleur auprès d’un organisme public (INCASOL en Catalogne par exemple) et les intérêts générés par ces sommes sont utilisés par cet organisme à des fins sociales ou publiques.

Le bailleur dispose d’un délai d’1 mois après la remise des clefs pour rendre le dépôt de garantie au preneur.

En pratique, il est fréquent que le bailleur réclame, en sus du dépôt de garantie légal, une garantie complémentaire qui, en général, est une caution bancaire.

4. Travaux: la loi espagnole prévoit, comme en France, que les travaux de structure et le gros œuvre sont à la charge du bailleur et les travaux d’entretien et de réparation liés à l’utilisation normale du local sont à la charge du preneur.

Ceci étant, il est très fréquent en pratique que le bailleur mette à la charge du preneur tous les travaux.

5. Renonciation du preneur: il est très fréquent en Espagne de voir des baux commerciaux dans lesquels le preneur renonce à des droits prévus par la L.A.U., tels que, le droit d’acquisition préférentiel en cas de vente du local, ou le droit à l’indemnité de résiliation prévue à l’article 34 de la L.A.U.

Il est, en règle générale, très difficile de négocier le rétablissement de ces droits au profit du preneur.

6. Cession et sous-location du bail: le droit espagnol prévoit que la cession ou la sous-location du bail est libre. Le consentement du bailleur n’est donc pas nécessaire.

Dans ce cas, le preneur devra simplement en informer son bailleur. Celui-ci pourra, s’il le souhaite, décider d’augmenter le loyer de 10 % en cas de sous-location partielle ou de 20 % en cas de sous-location totale ou la cession du bail.

Si vous souhaitez de plus amples explications sur le régime des baux commerciaux en Espagne, n’hésitez pas à nous contacter !