Réussir son acquisition immobilière en Espagne

RÉUSSIR SON ACQUISITION IMMOBILIÈRE EN ESPAGNE :

POINTS ESSENTIELS À TENIR EN COMPTE

 

Le nombre d’acquisitions immobilières effectué par des ressortissants français en Espagne n’a pas cessé de croitre ces dernières années. En effet, la crise du marché immobilier espagnol et, par conséquent, la chute des prix ont séduit les investisseurs français les plus variés, même ceux ayant de petites économies.

Nous avons constaté qu’un grand nombre de ces investissements est effectué par des particuliers voulant avoir un pied à terre en Espagne. La zone de Gérone et notamment celle de la Costa Brava sont parmi les préférées des français.

L’Espagne offre en ce moment de bonnes opportunités d’achat, mais il est très important de connaître la pratique et particularités du système espagnol, lequel ne manque pas de surprendre les français.

Il est ainsi nécessaire d’avoir un numéro d’identification pour les étrangers (NIE). Sans ce numéro, octroyé par l’administration espagnole, le ressortissant français ne pourra pas signer l’acte authentique devant le Notaire. Il est donc essentiel d’effectuer auprès du commissariat les démarches nécessaires pour obtenir ce numéro. À cette fin, il est possible d’octroyer un pouvoir à un formaliste.

D’autre part et contrairement à la France, en Espagne le Service de publicité foncière est centralisé et beaucoup plus simple d’accès. Ainsi, il est possible de se procurer, très rapidement (immédiatement ou sous un délai de 24 h), un document permettant d’établir la propriété du bien et de vérifier l’état des inscriptions grevant ce dernier. Nous pouvons obtenir ces renseignements sur le site web du Service de publicité foncière: https://www.registradores.org.

À cet égard, il est vivement conseillé d’utiliser les services d’un avocat pour vérifier l’état juridique et urbanistique du bien car, contrairement à la France, ces vérifications ne sont pas effectuées intégralement par le Notaire. Ainsi, pour les biens situés en bord de mer, il est important d’obtenir un certificat urbanistique afin de s’assurer que le bien a été construit dans une zone autorisée et de connaître la marge de manœuvre existante pour la réalisation de certains travaux. Ces informations sont fournies par la Mairie et leur obtention peut demander un certain temps (2-3 mois).

Un document important à exiger au vendeur est la « cédula de habitabilidad » qui certifie que le logement remplit toutes les conditions requises par la loi en matière notamment d’hygiène, de salubrité et de solidité. Il convient de préciser qu’en Espagne chaque région (« Comunidad Autonóma ») a sa propre réglementation en la matière. Ce document est nécessaire à la souscription des services de gaz, électricité et eau.

Il est également important de se procurer une copie du dernier avis d’imposition de la taxe foncière (« IBI »). Celui-ci nous permet de connaître la valeur cadastrale du bien sur lequel la taxe est calculée.

En outre, il convient de signaler qu’en Espagne le droit de préemption en faveur de l’Administration n’est pas très habituel. De manière générale, il n’est donc pas nécessaire de faire la déclaration d’intention d’aliéner ni donc d’attendre le délai de 2 mois prévu en droit français à cet effet. La vente du bien peut avoir lieu plus rapidement qu’en France.

Il faut également tenir compte d’une pratique habituelle consistant en le versement par l’acheteur d’arrhes au titre desquelles les parties peuvent se désister de l’opération d’achat/vente. La conséquence du désistement de l’acheteur est la perte de la somme versée par lui et le désistement du vendeur entraîne le paiement par ce dernier du double des arrhes qui lui ont été versées. Il est habituel de constater ce versement par un document sous seing privé dont la rédaction nécessite une grande vigilance.

Ces points ainsi que bien d’autres doivent être connus par l’acheteur afin de réussir son acquisition en Espagne. L’utilisation d’un avocat est fortement conseillée dans ce cas, d’autant plus que la législation applicable en la matière peut varier d’une région à une autre.