Suite aux dernières mesures COVID-19 annoncées par le Gouvernement espagnol limitant certaines activités et mettant en place un couvre-feu, le Gouvernement catalan a dicté, ces derniers jours, des mesures urgentes d’aide à l’activité économique exercée dans les locaux commerciaux loués (Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocios arrendados– «DL 34/2020 »).
Cette aide qui se traduit par une réduction de loyer ne s’applique qu’aux locaux commerciaux situés en Catalogne et non pas à ceux situés sur le reste du territoire espagnol.
Nous vous expliquons dans cette note qui peut bénéficier d’une réduction de loyer (1), quelle est la procédure à suivre pour la demander (2), pendant combien de temps est-elle applicable (3) et d’autres aspects pratiques prévus dans le DL 34/2020 (4).
1. Qui peut bénéficier d’une réduction de loyer?
Si vous remplissez les 3 conditions cumulatives suivantes, vous pouvez bénéficier de cette réduction de loyer :
- Les locataires de baux commerciaux (« arrendamiento de uso distinto al de vivienda ») situés en Catalogne et dont la date du bail est postérieure au 1er janvier 1995 ;
- Les activités concernées sont les suivantes : commerciales et industrielles. Sont comprises les activités culturelles, d’enseignement, sportives, récréatives et tous les services qui sont particulièrement touchés par la crise sanitaire (par exemple : esthétique, hôtellerie et restauration).
- Il faut que l’activité exercée dans le local commercial soit suspendue ou que l’utilité matérielle (« aprovechamiento material ») du local soit restreinte à cause des mesures sanitaires COVID-19.
Les locataires qui proposent des livraisons à domicile ou le retrait de commandes sur place peuvent tout de même bénéficier de cette réduction de loyer. Ils peuvent aussi bénéficier de cette réduction de loyer même s’ils ont déjà convenu avec leur propriétaire une baisse de loyer antérieure liée au COVID-19.
Le DL 34/2020 précise que cette réduction de loyer est compatible avec la voie judiciaire si les parties souhaitent saisir les tribunaux pour toute autre question liée au bail commercial.
Les baux d’habitation (« arrendamiento de vivienda ») ne sont pas concernés par cette mesure.
2. Quelle est la procédure à suivre pour demander la réduction de loyer?
Cette réduction de loyer peut être demandée à votre propriétaire depuis le 22 octobre 2020, date d’entrée en vigueur du DL 34/2020.
Voici les étapes à suivre chronologiquement :
- Envoyer une notification par burofax (lettre recommandée avec accusé de réception et certification de contenu) à votre propriétaire en lui demandant une modification raisonnable et équitable des conditions financières du bail commercial.
- La réception par votre propriétaire de cette notification fait courir un délai d’1 mois durant lequel vous devez négocier à l’amiable les nouvelles conditions financières du bail commercial.
- A défaut d’accord entre les parties dans le délai d’1 mois, les réductions de loyer suivantes seront automatiquement applicables: a) En cas de suspension de l’activité exercée dans le local commercial : réduction de 50 % du loyer en vigueur ; b) En cas de restriction de l’utilité matérielle du local commercial : réduction du loyer dans une proportion égale à la moitié de la perte de l’espace utile loué. Le DL 34/2020 précise que pour calculer la perte de l’espace utile loué, il faut se référer à la réduction de la capacité d’accueil, des horaires ou à d’autres limitations imposées par le Gouvernement.
Malheureusement, le calcul de la réduction de loyer pour les cas de restriction de l’utilité matérielle du local commercial semble complexe et fera, sans aucun doute, l’objet d’interprétations différentes de la part de chacune des parties du bail.
3. Pendant combien de temps la réduction de loyer est-elle applicable?
La réduction de loyer est applicable depuis la date de réception de la notification envoyée au propriétaire jusqu’à ce que la suspension de l’activité ou la restriction de l’utilité matérielle du local commercial cesse.
Lorsque l’activité exercée dans le local sera à nouveau autorisée par le Gouvernement espagnol sans restriction, le locataire devra payer à nouveau le loyer en vigueur avant le 22 octobre 2020.
4. Divers aspects pratiques liés à cette réduction de loyer:
- Imputation des loyers sur les sommes versées en garantie :
Le dépôt de garantie légal déposé à l’INCASOL ne peut pas être utilisé par le locataire.
Cependant, le locataire peut exiger de son propriétaire que les loyers réduits à payer pendant la durée du DL 34/2020 soient imputés, en tout ou partie, sur les autres garanties éventuellement prévues dans le bail (par exemple, aval bancaire ou autres mois de loyer en garantie en sus du dépôt de garantie légal).
Dans ce cas, le locataire aura l’obligation de présenter une nouvelle garantie identique dans un délai d’1 an à compter de la cession de la suspension de l’activité ou de la restriction de l’utilité matérielle et, dans tous les cas, avant la finalisation du bail, s’il devait prendre fin avant le délai d’1 an.
- Le droit de résiliation sans pénalité :
Il est prévu un droit de résiliation sans pénalité pour les locaux commerciaux dont l’activité est suspendue mais pas pour les locaux commerciaux dont l’utilité matérielle est restreinte.
Ce droit de résiliation est prévu si la suspension de l’activité exercée dans le local commercial dure plus de 3 mois entre le 22 octobre 2020 et le 21 octobre 2021. Dans ce cas, le locataire pourra résilier son bail sans pénalité avec un préavis d’1 mois.
- Les factures de loyers :
À compter de la date de réception de la notification envoyée au propriétaire, ce dernier doit s’abstenir d’émettre des factures de loyer au nom du locataire jusqu’à ce que le délai de négociation d’1 mois expire ou jusqu’à la date de l’accord entre les parties, s’il est conclu avant l’expiration du délai de négociation d’1 mois.
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Si vous souhaitez prendre connaissance du DL 34/2020 en espagnol, vous pouvez cliquer sur le lien ci-après : https://www.icab.es/files/242-502503-DOCUMENTO/decretoley3420.pdf
Si vous avez besoin d’une précision quelconque, n’hésitez pas à nous contacter, nous restons à votre disposition.