Tout le monde pensait que les loyers commerciaux étaient les « grands oubliés » du Gouvernement espagnol mais des mesures exceptionnelles suite au COVID-19 ont finalement été prises dans le Real Decreto-Ley 15/2020 du 21 avril dernier (« RDL 15/2020 »).
Ces mesures permettent de négocier avec votre propriétaire des délais de paiement des loyersmais cela ne concerne que les baux commerciaux ou professionnels et non pas les baux d’habitation qui font l’objet d’un autre texte de loi.
Attention : si vous avez déjà convenu, d’un commun accord avec votre propriétaire, une réduction du loyer ou des délais de paiement, les mesures décrites ci-après ne devraient, en principe, pas être applicables.
Ceci étant, la situation juridique actuelle est très particulière car de nombreuses mesures exceptionnelles sont décidées dans l’urgence et nous n’avons aucune visibilité sur leur application dans la pratique ni sur l’interprétation que les juges pourront en faire dans le futur
1. Qui peut bénéficier de ces délais de paiement ?
Le RDL 15/2020 prévoit des mesures exceptionnelles de délais de paiement pour aider deux types de professionnels : (1.1) les « autónomos » et (1.2) les PME (« PYMES »).
Le RDL 15/2020 prévoit également les documents à présenter à votre propriétaire pour justifier de la demande des délais de paiement (1.3).
1.1 Conditions à remplir pour les « autónomos« :
Le bail doit être lié à votre activité économique d’« autónomo » et vous devez remplir les conditions suivantes
- Etre inscrit, antérieurement au 14 mars 2020 (date de la déclaration de l’état d’alerte en Espagne), au Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos ou au Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar ou encore auprès d’une Mutuelle équivalente au RETA comme c’est le cas pour certaines professions indépendantes. Par inscrit, il faut entendre en Espagne « afiliado y dado de alta ».
- Suspension de votre activité professionnelle par le Real Decreto 463/2020, du 14 mars ou par une ordonnance dictée par une autorité compétente.
- Si votre activité n’a pas été suspendue (point antérieur), justifier que votre facturation du mois antérieur à la demande des délais de paiement a diminuée d’au moins 75 % par rapport à votre facturation moyenne mensuelle du trimestre auquel ce mois correspondant de l’année antérieure (cette phrase n’est pas claire dans le texte d’origine en espagnol).
1.2 Conditions à remplir pour les PME (« PYMES« ):
Le bail doit être lié à votre activité économique de PME et vous devez remplir les conditions suivantes :
- Ne pas dépasser, durant les deux derniers exercices sociaux, à la date de clôture de chaque exercice, au moins deux des seuils suivants :
- Que le total de votre actif ne dépasse pas 4 millions d’euros ;
- Que votre chiffre d’affaires net annuel ne dépasse pas 8 millions d’euros ;
- Que le nombre moyen de vos salariés embauchés durant l’exercice ne dépasse pas 50.
- Suspension de votre activité professionnelle par le Real Decreto 463/2020, du 14 mars ou par une ordonnance dictée par une autorité compétente.
- Si votre activité n’a pas été suspendue (point antérieur), justifier que votre facturation du mois antérieur à la demande des délais de paiement a diminuée d’au moins 75 % par rapport à votre facturation moyenne mensuelle du trimestre auquel ce mois correspondant de l’année antérieure (cette phrase n’est pas claire dans le texte d’origine en espagnol).
1.3 Documents justificatifs à présenter au propriétaire:
Afin de justifier à votre propriétaire que vous pouvez bénéficier des délais de paiement prévus dans le RDL 15/2020, vous pourrez présenter les documents suivants :
- En cas de suspension de votre activité : une attestation de l’Agencia Estatal de la Administración Tributaria ou de l’organisme compétent dans la Communauté Autonome. En Catalogne, il s’agit de la Agencia Tributaria de Catalunya.
- En cas de diminution de votre facturation : dans un premier temps, la présentation d’une attestation sur l’honneur (« declaración responsable ») sera suffisante. Cependant, le propriétaire pourra réclamer la présentation de vos livres comptables pour justifier de la baisse de l’activité.
2. Quel type de délais de paiement pouvez-vous demander?
Le RDL 15/2020 prévoit deux types de délais de paiement en fonction de si votre propriétaire : (2.1) est un professionnel de l’immobilier (appelé « gran tenedor ») ou (2.2) n’est pas un professionnel de l’immobilier.
2.1 Si votre propriétaire est un professionnel de l’immobilier (« gran tenedor ») :
Le RDL 15/2020 définit le professionnel de l’immobilier (« gran tenedor ») comme suit :
- une entreprise ou entité publique de logement ou,
- une personne physique ou morale privée propriétaire (i) de plus de 10 immeubles urbains (les garages et caves étant exclus) ou (ii) d’une surface construite de plus de 1.500 m2. L’expression « 10 immeubles urbains » n’est pas définie et il n’est pas possible de savoir s’il s’agit de 10 lots du registre ou de 10 immeubles comprenant plusieurs lots.
Dans ce cas, vous pouvez demander un report automatique du paiement des loyers correspondant aux mois de l’état d’alerte et, si besoin, aux mois suivant cet état d’alerte avec un maximum de 4 mois.
Attention, il ne s’agit pas d’une carence de loyer mais bien d’un report de paiement et les loyers restent dus !
Le paiement de ces loyers sera reporté et échelonné, sans pénalité ni intérêt, sur les prochains 24 mois à partir du moment où l’état d’alerte sera levé ou, si besoin, à l’expiration de la période maximale de 4 mois indiquée ci-avant.
Ce paiement devra intervenir obligatoirement avant la fin du bail ou de ses éventuels renouvellements, même si le délai de 24 mois se trouve donc écourté.
2.2 Si votre propriétaire n’est pas un professionnel de l’immobilier :
Si votre propriétaire ne remplit pas les conditions décrites au point 2.1 pour être désigné comme un professionnel de l’immobilier (« gran tenedor »), vous pouvez demander un report provisoire et extraordinaire du paiement des loyers.
Attention, là encore il ne s’agit pas d’une carence de loyer mais bien d’un report de paiement et les loyers restent dus !
Le RDL 15/2020 n’encadre pas plus les modalités des délais de paiement pour les propriétaires non professionnels de l’immobilier et laisse donc les parties libres de convenir entre elles d’un nouvel équilibre économique du bail.
Pour ce type de baux, il est précisé en revanche que les parties pourront disposer librement des mois de dépôt de garantie qui ont été versés en application de l’article 36 de la loi 29/1994 des baux urbains (« Ley de Arrendamientos Urbanos »). Ce dépôt de garantie pourra donc servir à payer en totalité ou partiellement un ou plusieurs mois de loyer.
Dans ce cas, le locataire devra verser un nouveau dépôt de garantie dans un délai d’1 an à compter de l’accord sur les délais de paiement ou avant la fin du bail si la durée restante est inférieure à 1 an.
A la lecture du paragraphe du RDL 15/2020 sur le dépôt de garantie, il ne ressort pas clairement si celui-ci est applicable seulement aux baux dont le propriétaire n’est pas un professionnel de l’immobilier ou s’il peut aussi s’appliquer aux baux dont le propriétaire est un professionnel de l’immobilier.
3. Quand et comment faire votre demande?
Vous disposez d’un délai d’1 mois, soit jusqu’au 23 mai 2020, pour demander à votre propriétaire un délai de paiement de vos loyers.
La demande devra être acceptée par le propriétaire et il n’est pas possible de lui imposer, y compris, selon notre interprétation du RDL 15/2020, pour les propriétaires professionnels de l’immobilier.
Il faut relire attentivement votre bail et vérifier s’il prévoit des modalités spécifiques de notification entre les parties (par exemple, burofax, mail, etc). Si c’est le cas, il faut alors communiquer avec votre bailleur de la façon indiquée dans votre contrat de bail.
Si rien n’est prévu dans votre contrat de bail, nous vous recommandons de (i) faire la demande à votre propriétaire par écrit avec un accusé de réception (par mail avec AR ou par courrier avec AR par exemple) et (ii) formaliser par écrit les nouvelles modalités de paiement de votre loyer commercial (par un avenant par exemple).
4. Quelle est la sanction en cas de fausse déclaration ?
Si vous réclamez à votre propriétaire le bénéfice des délais de paiement prévus dans le RDL 15/2020 alors que vous ne remplissez pas les conditions évoquées aux points 1.1 ou 1.2 de la présente note, vous serez susceptible de répondre :
- des dommages et intérêts causés ;
- des frais engagés pour appliquer les délais de paiement ;
- de toute autre conséquence qui pourrait avoir lieu.
Nous comprenons, à la lecture du RDL 15/2020, que cette sanction n’est applicable qu’aux locataires qui bénéficieraient d’un report provisoire et extraordinaire du paiement des loyers, autrement dit, que si votre propriétaire n’est pas un professionnel de l’immobilier.
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Les autres mesures et aides prévues dans le RDL 15/2020 ne font pas l’objet de cette note.
Si vous souhaitez prendre connaissance du RDL en espagnol, vous pouvez cliquer sur le lien ci-après : https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4554.
Si vous avez besoin d’une précision
quelconque, n’hésitez pas à nous contacter, nous restons à votre disposition.